La location-vente ou location-accession, est un dispositif d'accès progressif à la propriété.
I) Un double contrat...
Elle se démarque des contrats de vente classique puisqu’elle nécessite la rédaction de deux contrats :
1. Le contrat initial
Ce contrat est signé devant un notaire et publié officiellement au bureau des hypothèques. Pour être validé par l’officier public, il doit contenir plusieurs mentions obligatoires définies par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, telles que :
· la description du bien
· le prix de vente du bien
· la date d’entrée en jouissance
· le montant mensuel de la redevance avec la répartition loyer / épargne
· le montant des charges,
· les garanties éventuelles apportées par l'accédant
· etc.
2. Le contrat de vente définitif (acte de vente)
Il est établi entre les deux parties en cas de levée de l’option d’achat par le locataire-accédant qui souhaite donc devenir propriétaire du bien.
Le contrat de vente réunit alors les modalités de transfert de la propriété.
II) ...pour un achat en deux temps
La location-vente se déroule en deux phases :
La période dite de jouissance. Après la signature du contrat initial avec le propriétaire-vendeur, le locataire-accédant loue le bien et verse une redevance composée d’une indemnité d’occupation et d’une part acquisitive qui constitue une épargne.
À l'issue de la période de location définie par les deux parties, le locataire-accédant doit faire un choix : acheter le bien ou se rétracter.
S’il décide d’acheter le bien, le locataire-accédant doit alors s’acquitter de la différence entre le prix de vente et le montant total de la part acquisitive versée au cours du bail.
Dans le cas où il choisit de se rétracter, la part acquisitive versée doit lui être restituée et le propriétaire a la liberté de lui demander une indemnité maximale de 1% du prix de vente du bien.
Dans le cas où, c’est le propriétaire-vendeur qui ne souhaite plus vendre son bien, il doit obligatoirement verser une indemnité de 3% du prix de vente au locataire.
III) Quelles sont les obligations contractuelles des parties ?
Durant la phase de location, le vendeur se doit de :
ne pas occuper son bien
réaliser et payer les grosses réparations
être garant de l’accédant pour le paiement des charges de copropriété (si le bien est en copropriété).
Le locataire-accédant, quant à lui, se doit de :
régler le montant de la taxe foncière
payer les charges liées à l’entretien du logement et aux réparations courantes
payer la redevance
participer aux assemblées générales dans le cadre d’une copropriété
avoir une assurance habitation pour couvrir les risques locatifs.
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